📌 今回の要点
- 📊 全社は減収減益でも、賃貸・施設営業は増益。
- 🏢 分譲の引渡し構成と継続する賃貸収益を分ける。
- ⚠️ 会社の事業利益には固定資産売却益も含まれる。
- 💰 販売用不動産の増加で営業CFの支出が拡大。
- 🔎 次回は分譲進捗・在庫回収と賃貸の成長を確認。
決算発表とX公開は2026年11月6日。ブログは外部接続の利用上限により2026年11月7日に掲載しました。
📝 詳しい分析
🏢 全社と賃貸の方向差
ららぽーとや東京ミッドタウンの三井不動産。中間期は減収減益でしたが、賃貸・施設営業の事業利益は中間期の過去最高です。分譲の減少と、賃貸収益・不動産への資金投入を分けて、不動産業界の現在地を読みます。
📊 中間実績と利益の定義
2027年3月期中間（2026年4月1日～9月30日）、日本基準・連結。営業収益1兆2154.94億円、10.2％減、営業利益1761.29億円、19.5％減。営業利益率は約16.17％から14.49％へ低下し、基本EPSは54.88円から51.57円へ減少しました。会社定義の事業利益2247.85億円は8.8％減で、営業利益と同じ指標ではありません。
🏙️ 分譲・賃貸・施設営業
分譲の営業収益は2161.32億円で前年3987.72億円から減少し、分譲の事業利益も1242.51億円から967.46億円へ低下。一方、賃貸の営業収益は4879.19億円、事業利益995.26億円で前年885.78億円から増加しました。施設営業の事業利益も240.93億円へ増加しています。分譲の引渡し・売却構成と、賃貸等の継続収益を混同しません。
⚠️ 事業利益に含まれる売却益
会社の事業利益は営業利益に、持分法投資損益（不動産分譲目的の関係会社株式売却損益を含む）と固定資産売却損益を加える定義です。今回は固定資産売却益484.54億円を含むため、「事業利益」を売却益を除いた純粋な賃貸利益とは呼びません。親会社純利益1391.55億円の減少率は8.5％で、営業利益の減少率と差があります。
💰 不動産在庫への資金投入
営業CFは855.29億円の支出から1694.03億円の支出へ拡大。販売用不動産の増加3122.64億円が資金を使い、納税722.21億円、支払利息398.98億円も流出でした。将来販売に向けた在庫取得・開発と、実際の販売回収を追うことが重要です。赤字CFだけで直ちに回収不能とは判断せず、借入で賄った現金増を販売収入の増加とも扱いません。
🔎 通期計画・判定条件
通期営業収益2兆8000億円、営業利益4100億円、事業利益4500億円の計画を維持。次回Q3では分譲の引渡し・売却進捗と在庫の回収、賃貸の利益成長を確認します。一社の資産売却時期で不動産市場全体を断定しません。対象根拠は発表時点の日経225。厳格は発表前の直接市場コンセンサス未取得、次点は翌年度12か月会社予想未公表・コンセンサス不存在未確認で対象外。参考良好は売上と基本EPSの双方が前年同期間を下回るため非該当です。
📚 一次出所
2026年11月6日発表・同日資料確認。公開前のTDnet追加照合：2026年11月7日。
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